실제로 사람이 사는 오피스텔, 분양할 때도 부가가치세 면세일까? — 2020두40914

먼저 세 줄로 읽기

• 사업자들은 공동주택과 오피스텔을 함께 지어 분양하면서 오피스텔도 국민주택 면세 대상이라고 신고했습니다.
• 오피스텔에는 주거 기능이 있었지만 공급 당시 공적 장부에는 업무시설로 올라 있었습니다.
• 대법원은 이 사건 오피스텔 분양에 부가가치세를 부과한 처분을 유지했습니다.

1. 어떤 일이 있었을까?

사업자들은 부산에서 두 개의 주상복합건물을 신축했습니다. 첫 건물에는 공동주택 8세대와 오피스텔 4세대, 두 번째에는 공동주택 26세대와 오피스텔 15세대가 있었습니다. 오피스텔은 2015년과 2016년에 분양했습니다.

문제가 된 오피스텔은 업무시설로 건축허가와 사용승인을 받았습니다. 사업자들은 주거용으로 사용할 수 있는 작은 건물이므로 국민주택 공급에 대한 부가가치세 면세를 받을 수 있다고 보았습니다. 세무서의 판단은 달랐고 부가가치세와 가산세를 부과했습니다.

이미지 전체 보기 · 확대

2. 무엇이 쟁점이었을까?

주거 기능과 작은 면적만 갖추면 ‘국민주택 공급’에 대한 면세를 받을 수 있을까요?

3. 대법원은 어떻게 판단했을까?

대법원은 이 면세조항에서 말하는 주택의 범위를 관련 법령에 따라 구별했습니다. 주택법은 주택과 준주택을 나누고 오피스텔은 준주택에 속합니다. 건축법령에서는 업무시설의 한 종류입니다.

관련 법령의 요건을 갖추어 업무시설로 등재된 오피스텔인지는 원칙적으로 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단합니다. ‘공부’는 공부한다는 뜻이 아니라 건축물대장 같은 공적 장부를 말합니다. 내부에 침실과 주방이 있거나 분양 후 실제로 사람이 살았다는 이유만으로 이 면세조항의 국민주택이 되지는 않습니다.

다른 세제 혜택에는 주거용 오피스텔을 포함한다고 명시한 규정도 있었습니다. 그렇다고 이 사건의 국민주택 공급 면세까지 같은 범위로 넓힐 수는 없다고 보았습니다. 가산세를 면할 정당한 사유가 있다는 주장도 받아들이지 않았습니다.

함께 다툰 종합소득세에서는 주택신축판매업의 사업 개시일을 분양을 개시한 시점으로 보았습니다. 그 해 수입 규모에 비추어 단순경비율 대신 기준경비율로 소득을 계산한 처분을 유지했습니다. 장부 등에 의한 계산이 어려울 때는 경비율을 기준으로 소득을 추산합니다. 대법원은 납세자들의 상고를 모두 기각했습니다.

4. 이 판결의 시사점

실제로 사람이 살고 면적이 작다는 이유만으로 오피스텔 분양에 부가가치세가 면제되는 것은 아닙니다.

분양을 준비하거나 세금을 신고할 때에는 건축물대장상 용도와 해당 면세 요건을 먼저 확인해 보세요. 다른 세금에서 주택으로 취급된 경험이 있더라도 부가가치세의 결론까지 같다고 예상하면 부담을 잘못 계산할 수 있습니다.

이 판결을 다른 사안에 적용할 때

• 확인할 사실: 공급 당시 건축물대장 등 공적 장부의 용도와 이 사건에 적용된 국민주택 공급 면세조항을 확인해야 합니다.
• 판단의 한계: 실제로 주거에 쓰인다는 사실만으로 이 면세조항의 주택이 되는 것은 아닙니다. 다른 세목의 주택 판정까지 이 기준 하나로 통일한 판결도 아닙니다.
• 적용 시점: 이 해설은 해당 판결이 적용한 당시 법령을 기준으로 합니다. 다른 시기의 거래에 적용하려면 거래일·과세기간에 맞는 조문과 부칙, 이후 개정 및 판례를 따로 확인해야 합니다. 선고일이나 이 글의 수정일이 현행법 대조를 마친 날짜를 뜻하지는 않습니다.

사건 정보와 출처

• 사건: 대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두40914 · 종합소득세등부과처분취소
• 판결의 결론: 납세자들 상고기각 — 부가가치세·종합소득세 처분 유지
• 판결에서 다룬 법령: 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제106조 제4항 제1호 및 제51조의2 제3항, 각 공급 시점의 주택법령, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 개정 전) 제143조 제4항
• 공식 출처: 대법원 판결문 PDF · 8쪽

함께 읽을 판례

편집자 추가 · 2026. 10. 14. — 아래 링크는 공통 쟁점과 차이를 비교하기 위해 나중에 덧붙였습니다. 각 판결에 적용된 당시 법령과 사실관계는 해당 글에서 확인할 수 있습니다.

• CASE NOTE 65 · 업무시설로 등록된 오피스텔, 재산세는 주택으로 매길 수 있을까? — 2023두47435
  같은 오피스텔도 세목에 따라 판단 기준이 다릅니다. 17번은 공급 당시의 공적 용도를 기준으로 국민주택 부가가치세 면세를 부정했고, 65번은 과세기준일의 실제 주거 사용에 따라 재산세상 주택으로 보았습니다.