부동산 세금은 장부의 용도와 실제 모습 중 무엇을 볼까

오피스텔 재산세와 분양 부가가치세, 철거 예정 아파트 취득세를 함께 읽기

법령 확인 기준일: 2026년 10월 27일

나는 세법이 실제 현황을 기준으로 삼도록 정한 경우에는 장부의 용도만으로 과세를 결정해서는 안 된다고 본다. 실제로 어떻게 사용했고, 과세의 기준이 되는 시점에 어떤 구조와 기능이 있었는지를 살펴야 한다. 다만 어떤 현황을 볼 것인지는 세금마다 다르다.

건축물대장에는 업무시설로 적혀 있지만 실제로는 사람이 사는 오피스텔이 있다. 대장에는 아파트로 남아 있지만 주민은 모두 이주했고 수도도 끊긴 건물도 있다. 이런 부동산의 세금을 판단할 때에는 실제 사용, 남아 있는 주거 기능, 법적 용도가 각각 어떤 의미를 갖는지 확인해야 한다.

세 판결을 통해 법원이 어떤 사실을 살폈는지 읽어 보려 한다. 당시 법령과 현재 규정을 나누어 보고, 납세자가 그 현황을 설명하기 위해 어떤 자료를 남겨야 하는지도 살펴본다.

1 실질과세원칙과 사실상 현황 기준은 구분해야 한다

국세기본법 제14조와 지방세기본법 제17조는 실질과세원칙을 정한다. 명의와 실제 귀속자가 다른 경우에는 실제 귀속자를 기준으로 하고, 거래 등의 명칭이나 형식보다 실질 내용을 기준으로 세법을 적용한다는 취지다.[1]

부동산의 실제 사용을 살피는 현황과세는 실질을 중시한다는 점에서 이 원칙과 방향이 통한다. 구체적인 판단 기준은 개별 세법에서 확인해야 한다.

재산세에는 공부상 기재와 사실상 현황이 다를 때 적용할 기준을 정한 조문이 있다. ‘공부’는 건축물대장이나 토지대장 등 공적인 장부를 말한다. 취득세의 주택 세율과 국민주택 공급의 부가가치세 면세에도 각각 요건이 있다.

따라서 실질과세원칙을 들어 개별 조문의 요건을 생략할 수는 없다. 세 판결도 실질과세원칙 조문을 직접 적용한 사례로 묶기보다, 각 세법의 문언과 체계에 따라 현황을 판단한 사례로 읽어야 한다.

2 실제로 주거용으로 임대한 오피스텔의 재산세

판결의 판단

대법원 2023. 11. 16. 선고 2023두47435 판결에서는 오피스텔을 주택으로 취급한 재산세 부과가 문제 됐다.

소유자는 오피스텔을 민간임대주택으로 등록한 후 주거용으로 임대했다. 그러나 건축물대장에는 일반업무시설인 오피스텔로 등재돼 있었다. 주택법령도 오피스텔을 주택과 구분되는 준주택으로 분류하고 있었다.

대법원은 당시 지방세법령의 주택 정의와 구 지방세법 시행령 제119조를 함께 보았다. 이 조문은 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하도록 정했다. 이에 따라 특별한 사정이 없는 한 재산세 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 사용하는지를 기준으로 판단해야 한다고 밝혔다.

대법원은 주거용으로 임대한 사실 등을 근거로 주택으로 과세한 처분을 적법하다고 보았고, 소유자의 상고를 기각했다.[2]

필자의 해석

이 사건에서 나는 현황과세가 세금의 유불리와 관계없이 적용된다는 점에 주목한다. 소유자가 업무시설이라는 공부상 분류를 주장했더라도, 실제 주거용 사용에 따라 주택으로 과세할 수 있다는 것이다.

이때 주방이나 욕실이 있다는 사실과 실제로 주거용으로 사용했다는 사실은 구분해야 한다. 이 사건에서는 민간임대주택 등록과 주거용 임대라는 구체적인 사정이 판단을 뒷받침했다.

3 실제로 거주하더라도 오피스텔 분양이 면세되는 것은 아니다

판결의 판단

대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두40914 판결에서는 오피스텔 분양에 국민주택 공급의 부가가치세 면세를 적용할 수 있는지 다투었다. 여기서는 이 사건의 여러 쟁점 중 공급 면세 부분을 살핀다.

사업자들은 2015년과 2016년에 업무시설로 허가와 사용승인을 받은 오피스텔을 분양했다. 해당 공급을 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 국민주택 공급으로 보아 면세로 신고했다.

대법원은 면세 조항이 정한 주택의 범위와 주택법령의 주택·준주택 구분을 살폈다. 다른 조세특례 규정에서는 오피스텔이나 주거용 오피스텔을 주택에 포함한다고 명시한 반면, 이 면세 규정에는 그런 내용이 없다는 점도 고려했다.

그 결과 관련 법령에 따른 오피스텔 요건을 적법하게 갖추고 공급 당시 공부상 업무시설로 등재됐다면, 특별한 사정이 없는 한 국민주택 공급 면세를 적용할 수 없다고 판단했다. 주거용 구조와 기능을 갖췄거나 나중에 실제로 거주하더라도 달라지지 않았다. 대법원은 납세자들의 상고를 모두 기각했다.[3]

필자의 해석

나는 이 판결이 개별 세법의 요건을 먼저 읽어야 할 이유를 보여 준다고 생각한다. 재산세는 과세기준일의 사용 상태를 살폈고, 이 사건은 공급 당시 국민주택 면세 요건을 충족했는지를 살폈다.

실제 사용에 관한 증거는 그 사실이 법적 판단에 필요한 경우에 의미가 있다. 주거용 사용을 충분히 증명해도 이 면세 조항의 주택 요건을 대신할 수는 없다. 재산세상 주택 판단이나 주거용 임대의 부가가치세 처리를 분양 면세 판단에 그대로 옮기기 어려운 이유다.

4 사람이 떠난 철거 예정 아파트도 주택일 수 있다

판결의 판단

대법원 2025. 11. 20. 선고 2025두33911 판결에서는 재건축조합이 취득한 아파트에 주택 유상거래 취득세율을 적용할 수 있는지가 문제 됐다.

조합은 매도청구 관련 소송 결과에 따라 2016년 12월 청산금을 공탁하고, 2017년 3월 소유권이전등기를 했다. 처음에는 일반 부동산 취득에 관한 4% 세율로 신고했다가, 주택 유상거래에 관한 3% 세율을 적용해야 한다며 경정을 청구했다. 과세관청은 주택이 아니라는 이유로 이를 거부했다.

당시 지방세법 제11조 제1항 제8호는 주택법상 주택으로서 공부에 주택으로 기재되고 주거용으로 사용하는 건축물 등을 대상으로 정했다. 대법원은 이 요건을 해석하면서, 건축물의 구조 등이 주거에 적합해 실제 주거용으로 사용할 수 있어야 한다고 보았다.

취득 당시에는 이미 단수 조치가 있었고 거주자도 다른 곳으로 이주했으며 철거가 예정돼 있었다. 그러나 주택의 구조와 시설은 대체로 남아 있었다. 주택 기능을 본질적으로 잃었다고 볼 수 없으므로 주택에 해당한다는 원심 판단을 대법원이 받아들였다. 과세관청의 상고는 기각됐다.[4]

필자의 해석

이 판결에서 주목할 현황은 취득 당시 남아 있던 주거 기능이다. 사람이 떠난 빈집이라도 구조와 시설이 남아 있다면 주택으로 사용할 수 있다. 철거할 계획과 이미 주거 기능을 잃은 상태는 다르다.

나는 이 판단이 이주나 단수 같은 일부 사정에 그치지 않고 건물 전체의 상태를 살핀 결과라고 본다. 다른 사건에서도 철거 진행 정도와 시설의 잔존 상태를 확인해야 한다.

5 세법마다 확인할 사실과 시점이 다르다

사건	세법이 확인한 질문	주요 판단 기준
2023두47435 재산세	과세기준일 현재 주택으로 사용했는가	특별한 사정이 없는 한 사실상 주거용 사용
2020두40914 부가가치세	공급한 오피스텔이 국민주택 면세 대상인가	적법한 오피스텔의 공급 당시 공부상 용도와 면세 조문의 범위
2025두33911 취득세	취득한 건물이 주택 유상거래 세율의 대상인가	공부상 주택 기재와 취득 당시 남아 있던 주거 구조·기능

세 판결의 차이는 세법이 요구하는 사실과 그 기준 시점에서 나온다. 재산세는 과세기준일, 취득세는 취득 당시, 공급 면세는 공급 당시를 살핀다. 나중에 바뀐 현황을 앞선 시점에 그대로 적용해서는 안 된다.

6 당시 법령과 현재 규정은 이렇게 나뉜다

재산세 현황부과 규정은 위치와 내용이 달라졌다

2023두47435 판결은 2021년 12월 31일 대통령령 제32293호로 개정되기 전 지방세법 시행령 제119조를 적용했다. 당시에는 공부와 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 부과한다는 규정이 시행령에 있었다.

2022년 1월 1일부터는 지방세법 제106조 제3항이 현황부과 원칙을 정한다. 종전 시행령 제119조는 삭제됐다. 현재도 사실상 현황을 따르는 것이 원칙이지만, 법률의 단서와 시행령 제105조의2가 정한 예외를 함께 확인해야 한다.[5]

현행 시행령의 예외는 다음 두 경우다.

• 필요한 허가 등을 받지 않은 이용으로서 사실상 현황에 따라 과세하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우.
• 과세기준일 현재 공부와 다른 이용이 일시적인 것으로 인정되는 경우.

현재 사건에서는 실제 사용과 함께 이 두 예외에 해당하는지도 검토해야 한다. 기존 무허가 건축물 등에 관한 개정 당시의 경과조치도 확인할 필요가 있다. 현행 재산세 과세기준일은 지방세법 제114조에 따라 매년 6월 1일이다.

취득세의 주택 판단과 실제 적용 세율은 구분한다

2025두33911 판결은 2018년 12월 31일 법률 제16194호로 개정되기 전 지방세법 제11조 제1항 제8호를 적용했다.

현재 제11조 제1항 제8호에도 주택법상 주택, 공부상 주택 기재, 주거용 건축물이라는 기본 구조가 남아 있다. 다만 주택 해당 여부와 적용 세율은 나누어 판단해야 한다. 실제 세율은 취득가액과 취득 주체, 주택 수, 중과 여부 등을 확인해야 하며, 현행 제13조의2는 법인의 주택 취득 등에 관한 중과도 정한다. 판결이 다룬 3% 세율을 현재 거래에 그대로 적용할 수는 없다.[6]

국민주택 공급 면세의 연결 조문도 확인한다

2020두40914 사건의 2015·2016년 공급에는 당시 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 시행령 제106조 제4항 제1호와 제51조의2 제3항 등이 적용됐다. 당시 시행령은 제51조의2 제3항을 통해 국민주택 규모를 연결했다. 주택법은 2016년 전부개정으로 정의 조문의 위치가 바뀌었고, 판결은 이 사건 관련 정의의 내용은 유지됐다고 설명했다.

현재 조세특례제한법 시행령 제106조 제4항 제1호는 주택법 제2조 제1호의 주택으로서 같은 조 제6호의 국민주택규모 이하인 주택을 직접 규정한다. 주택과 준주택을 구분하는 체계도 유지되므로, 현행 규정에서도 면적과 주택 해당 여부를 함께 확인해야 한다.[7]

구분	판결 당시 규정	2026년 10월 27일 기준 확인 사항
재산세	구 시행령 제119조의 현황부과	법 제106조 제3항으로 규정. 시행령 제105조의2의 예외와 부칙도 검토
취득세	구 법 제11조 제1항 제8호의 주택 유상거래 세율	주택 정의의 기본 구조는 유지. 세율·중과는 별도 판단
분양 부가가치세	조특법 제106조 제1항 제4호, 당시 시행령의 규모 연결 규정	현행 시행령 제106조 제4항 제1호가 주택법상 주택과 국민주택규모를 직접 연결

판결의 선고일과 법령의 적용 시점은 다르다. 과거 사건에는 당시 법령과 부칙을, 현재 거래에는 그 거래 시점의 규정을 적용해야 한다.

7 실제 현황은 증빙으로 남겨야 한다

실제 현황을 기준으로 과세한다는 말은 결국 과거의 사실을 확인해야 한다는 뜻이다. 지금 현장을 방문해 알 수 있는 상태와 몇 년 전 과세기준일의 상태는 다를 수 있다. 철거하거나 내부를 바꾸면 당시 모습을 되살리기는 더 어렵다.

나는 실제 현황을 잘 아는 납세자가 그 증빙도 미리 마련해 두어야 한다고 생각한다. 당시의 계약서, 사진, 사용 내역과 공사 기록을 보관하면 신고와 과세 과정에서 사정을 설명하고, 경정청구나 조세불복에서 자신의 주장을 뒷받침하는 데 유리하다.

이는 증빙을 확보할 실무상 필요성에 관한 견해다. 법적 증명책임은 과세요건인지, 면세·감면 요건인지와 다투는 사실에 따라 따로 검토해야 한다. 세 판결이 현황의 증명책임을 일률적으로 납세자에게 돌린 것은 아니다.

확인할 사실	보관할 자료의 예	자료를 읽을 때 주의할 점
실제 주거용 사용과 그 기간	임대차계약서, 입주·퇴거 기록, 전입 관련 자료, 임대료 지급 내역, 관리사무소 확인 자료	계약서의 용도나 전입신고 한 가지만으로 실제 사용이 모두 증명되지는 않음
생활이나 업무에 사용한 흔적	전기·수도·가스 사용 내역, 관리비 명세, 당시 실내 사진, 업무용 임대·사용 기록	공과금만으로 용도가 확정되지는 않으므로 다른 자료와 함께 제시
취득 당시 주거 구조·기능의 잔존	날짜와 호실을 확인할 수 있는 사진·영상, 평면도, 인도 확인서, 현장 점검 기록	빈집인지와 주거 기능을 잃었는지를 구분
이주·단수·철거의 진행 정도	이주 확인서, 단전·단수 일자, 철거계약·공정 기록, 해체 전후 사진	철거 예정이나 단수 사실 하나로 주택 여부를 단정하지 않음
공급 당시 법적 용도	건축허가서, 사용승인서, 건축물대장, 분양계약서	나중의 주거용 사용으로 공급 당시 면세 요건을 대신하지 못함

위 자료는 사실관계를 설명하기 위한 실무상 예시다. 건물과 호실, 촬영·작성 날짜, 사용 기간이 서로 맞는지 확인하고 원본을 보관하는 것이 좋다. 당시 작성된 계약·사용·공사 기록을 연결하면 나중에 만든 확인서만으로 설명할 때보다 과거의 상태를 구체적으로 보여 줄 수 있다.

8 현황을 존중하되 세법이 요구하는 사실을 증명해야 한다

필자의 견해

실제 현황을 존중하려면 그 세법이 중요하게 보는 현황부터 정확히 정해야 한다. 주거용으로 사용한 사실인지, 주거 기능이 남아 있었다는 사실인지에 따라 필요한 자료도 달라진다.

나는 납세자가 적용할 세법과 기준 시점을 확인한 뒤, 그때의 상태를 보여 줄 증빙을 남기는 것이 중요하다고 본다. ‘실질을 봐 달라’는 주장에 당시의 사실을 뒷받침하는 자료가 더해져야 과세와 불복 과정에서 설득력을 가질 수 있다.

출처와 확인 범위

[1] 국가법령정보센터, 국세기본법 제14조, 지방세기본법 제17조. 현행 일반 원칙의 설명이며, 세 판결이 이 조문을 직접 적용했다고 표시한 것은 아니다.

[2] 대법원 2023. 11. 16. 선고 2023두47435 판결 원문, 국가법령정보센터 판례.

[3] 대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두40914 판결 원문, 국가법령정보센터 판례. 본문은 이유 제2항의 공급 면세 쟁점을 중심으로 설명했다.

[4] 대법원 2025. 11. 20. 선고 2025두33911 판결 원문, 국가법령정보센터 판례.

[5] 국가법령정보센터, 지방세법 제106조, 제114조, 시행령 제105조의2. 구 시행령 제119조는 2021년 6월 1일 기준 버전과 대조했다. 현황부과의 법률 규정 및 경과조치는 2022년 1월 1일 시행 법률 제18655호 개정본 부칙 제1·2·7조를 확인했다.

[6] 국가법령정보센터, 지방세법 제11조, 제13조의2. 취득세 판결의 구법 표시는 판결문을 따랐고, 제11조는 2017년 3월 3일 기준 버전과 현행을 대조했다. 판결은 취득일 판단 누락에 관한 상고 주장도 배척했으나, 이 글은 특정 일자를 모든 경우의 취득일이라고 일반화하지 않는다.

[7] 국가법령정보센터, 조세특례제한법 제106조, 같은 법 시행령 제106조, 주택법 제2조. 당시 체계는 판결문과 2015년 6월 1일 기준 시행령을 대조했다.

현행 대조 버전: 지방세법 2026. 7. 1. 시행, 지방세법 시행령 2026. 10. 1. 시행, 국세기본법·지방세기본법 2026. 10. 2. 시행, 조세특례제한법·시행령 2026. 9. 18. 시행, 주택법 2026. 9. 8. 시행. 현행 조문 링크는 이후 개정에 따라 표시 내용이 바뀔 수 있다.